新规下离婚房产分割：律师为你揭秘背后逻辑-聚合律师

引言：婚姻的殿堂与房产的考量

说实话，这些年接触的婚姻家事案件里，房子几乎是绕不开的焦点。尤其是在咱们中国人的传统观念里，有恒产者有恒心，房子往往承载了一个家庭几代人的期望和积蓄。当感情走到尽头，曾经的爱巢如何分割，往往最能考验人性，也最能体现法律的复杂与温度。最近，最高人民法院针对《民法典》婚姻家庭编出台了新的司法解释（二），自2025年2月1日起施行，其中关于父母出资购房、夫妻间房产赠与等问题的新规定，引起了社会各界的广泛关注。今天，我就结合我十几年的一线办案经验，跟大家聊聊这些新变化，以及在离婚时，房产分割的那些事儿。

父母出资购房：钱从哪来，房归何处？

这恐怕是年轻夫妻离婚时最常见的争议之一了。现在的房价，很多年轻人单靠自己确实难以负担，父母出资支持一下，本是人之常情。但一旦小两口闹离婚，这笔钱、这套房，就成了糊涂账。新的司法解释对此作出了更细致的规定，核心思路是既要保护出资父母的合理预期，也要兼顾婚姻家庭的实际情况。

一方父母全额出资，情况怎么看？

我曾经代理过一个案子，男方小王结婚时，他父母全款买了一套房子，登记在小王名下。婚后小两口住了五六年，女方小李也参与了家庭生活的方方面面，但后来感情不和要离婚。小李认为，既然是婚后共同居住，房子也应该有她的一份。按照以往的理解，如果登记在一方名下，且是婚前财产，那自然是个人财产。但如果是婚后父母赠与，且没有明确表示只给自己的子女，那通常会认为是夫妻共同财产。

新的司法解释对此有了更明确的指引：如果是一方父母在子女婚后全额出资购房，即便没有明确说只给自己的孩子，也倾向于认定这房子归出资方的子女所有。这主要是考虑到父母出资的初衷，往往是希望自己的子女生活能有所保障。但是，这并不意味着另一方就完全没有权利。法院在判决时，会综合考虑双方共同生活的时间长短、是否共同孕育子女、有无离婚过错、对家庭的贡献大小等因素，来决定是否需要给予另一方经济补偿，以及补偿的具体数额。这体现了法律在保护个人财产权的同时，也力求公平，不让为家庭付出的一方人财两空。所以，像小李这种情况，虽然房子可能判给小王，但小王很可能需要给小李一笔补偿款。

双方父母均有出资或一方父母部分出资，又该如何？

这种情况就更复杂一些。坦白讲，法律条文是原则性的，具体到每个案子，法官的自由裁量权就显得尤为重要。如果双方父母都出钱了，或者一方父母出了部分首付，小两口自己还贷，那么房产的权属和分割就不能一概而论。

新的司法解释强调，如果赠与合同明确约定了相应出资只赠与自己子女一方，那么就按照约定处理。如果没有约定或者约定不明确，法院会以出资来源和比例为基础。打个比方，男方父母出资占总房款的百分之八十，女方父母出资占百分之二十，房子登记在小夫妻俩名下。离婚时，一般情况下，法院可能会倾向于将房屋判归出资较多的一方，也就是男方。但给女方的补偿，绝不是简单地按照百分之二十来计算。法官会综合考虑婚姻存续时间、有无子女、有无过错、对家庭贡献等多种因素。如果女方在婚姻中付出较多，或者男方存在过错，女方获得的补偿可能会高于其父母出资的比例；反之，则可能低于该比例。说白了，法律鼓励家庭成员之间的互助，但也强调公平和对家庭贡献的认可。

我想强调的是，很多人以为房产证上加个名字就万事大吉，或者认为只要是父母出的钱，就一定是自己子女的。这种想法在新的司法解释背景下，可能需要调整。法律更看重的是实质公平和各方利益的平衡。

夫妻间房产赠与：说送就送和登记为准的博弈

夫妻之间，情到浓时，可能会约定将一方名下的房产赠与另一方，或者在一方婚前房产上加上另一方的名字。这种甜蜜的承诺在离婚时，往往会变成苦涩的纠纷。

约定赠与但尚未过户，能反悔吗？

我遇到过这样的咨询：张先生婚前有套房，婚后跟妻子感情很好，就写了个书面协议，说把房子的一半份额赠给妻子，但一直没去办过户手续。后来两人闹离婚，张先生想撤销这个赠与。按照一般的合同法原理，赠与人在财产权利转移之前是可以撤销赠与的。但婚姻关系中的财产赠与有其特殊性。

新的司法解释明确，婚前或婚姻期间，约定将一方房产转移给另一方或双方名下，离婚诉讼时如果还没办过户，双方又有争议，法院可以根据具体情况判决房屋归属，并确定是否补偿。这意味着，给予方不能随意撤销。法官会考虑赠与的目的、婚姻关系存续时间、共同生活及孕育子女情况、离婚过错、对家庭贡献以及房屋市场价格等因素。比如，如果结婚时间很长，女方为家庭付出很多，即便没过户，法院也可能支持女方的主张，或者判决男方给予女方相应的补偿。这其实是防止一方利用赠与的可撤销性来逃避责任。

已经完成过户，就一定稳了吗？

那么，如果房产已经过户到对方名下，或者加上了对方的名字，是不是就铁板钉钉了呢？也不尽然。新的司法解释针对这种情况也做了规定：如果婚姻关系存续时间较短，并且给予方没有重大过错，法院可以根据当事人的请求，判决房屋归给予方所有，并结合各种因素确定是否补偿以及补偿数额。

举个例子，李女士婚后不久，丈夫王先生就把自己婚前的一套房子加上了李女士的名字。但不到一年，两人就因为性格不合要离婚，期间也没有孩子，王先生也没有什么大的过错。这种情况下，如果王先生主张房子归自己，法院是有可能支持的，但可能会要求王先生给李女士一定的经济补偿。这条规定，说白了，就是为了防止有些人通过短暂的婚姻来获取不正当的财产利益，维护了婚姻的神圣和财产的公平。

当然，如果接受赠与的一方存在欺诈、胁迫，或者严重侵害赠与方及其近亲属的合法权益，或者对赠与方有扶养义务而不履行等情形，赠与方是有权请求撤销赠与的。这体现了法律对公平正义的维护。

离婚协议中的房产约定：给孩子的承诺不能轻易收回

在协议离婚时，很多夫妻会约定将共同房产给予子女。但离婚后，有些父母可能会因为各种原因反悔，想撤销这个约定。以前，对于这种行为，法律规定不是特别明确，实践中也存在争议。

新的司法解释对此给出了定心丸：离婚协议中约定将部分或全部夫妻共同财产给予子女的，离婚后，一方在财产权利转移之前请求撤销该约定的，人民法院不予支持，除非另一方同意。这意味着，一旦离婚协议生效，父母对子女的财产赠与承诺就具有了很强的法律约束力，不能单方面想反悔就反悔。这对于保护未成年子女的权益是非常重要的。当然，如果签订离婚协议时存在欺诈、胁迫等情形，是可以请求撤销的，但需要提供充分的证据。

我处理过一个案件，夫妻俩离婚时约定把唯一一套房子留给未成年的儿子，由女方抚养儿子并居住。离婚后没多久，男方做生意亏了钱，就想把房子要回来卖掉抵债。女方不同意，男方就起诉到法院。最终法院没有支持男方的诉求，因为离婚协议已经生效，他对儿子的赠与不能随意撤销。

同居期间的财产分割：有约从约，无约按贡献

现在，未婚同居的现象也比较普遍。如果同居期间双方共同购置了房产，或者共同经营产生收益，分手时财产怎么分呢？新的司法解释也明确了处理原则：

首先，看双方有没有约定。如果有书面约定，比如同居协议，明确了财产归属，那就按照约定来。所以，我经常建议选择同居生活方式的人，最好能提前对财产问题有个清晰的约定，避免日后纠纷。

如果没有约定或者约定不明确，那就要区分情况了：像各自的工资、奖金、劳务报酬，或者各自继承、受赠的财产，以及单独生产经营投资的收益，这些都归各自所有。但是，对于共同出资购置的财产，或者共同生产经营投资的收益，以及其他无法清晰区分的财产，法院会以各自出资比例为基础，综合考虑共同生活的情况、有无共同子女、对财产的贡献大小等因素进行分割。这同样体现了尊重当事人意思自治和公平处理的原则。

一方出轨赠与第三者的财产：另一方可追回

这是一个社会关注度很高的问题。如果夫妻一方在婚姻关系存续期间，背着另一方将夫妻共同财产赠与小三、小王，另一方能否追回？答案是肯定的。

新的司法解释明确规定，夫妻一方为重婚、与他人同居以及其他违反夫妻忠实义务等目的，将夫妻共同财产赠与他人或者以明显不合理的价格处分夫妻共同财产，另一方主张该民事行为违背公序良俗无效的，人民法院应予支持。也就是说，这种赠与行为是无效的，另一方完全有权利要求第三者返还财产。这不仅是对无过错方配偶财产权的保护，也是对婚姻忠实义务的强调和对不良社会风气的否定。

我不得不说，法律虽然不能完全约束情感，但它能为受到伤害的一方提供救济途径。在处理这类案件时，收集证据是关键，比如转账记录、聊天记录、第三者的身份信息等。

律师的几点思考与建议

婚姻不易，房产事大。面对复杂的法律规定和不断变化的司法实践，我给大家几点不成熟的建议：

重视婚前沟通与约定：无论是婚前财产的归属，还是婚后可能发生的财产变动，开诚布公地沟通，甚至通过婚前协议、财产约定协议等书面形式固定下来，远比事后对簿公堂要明智。这并非不信任，而是对双方未来负责任的态度。
保留好相关证据：尤其是在父母出资购房、夫妻间财产赠与等情况中，出资证明、转账凭证、赠与协议、聊天记录等，都可能成为日后维护自身权益的关键证据。有备无患总是好的。
理解法律的动态性：法律不是一成不变的，司法解释的出台就是为了适应社会发展和解决实践中的新问题。所以，不能用老眼光看待新问题。遇到复杂的法律问题，及时咨询专业律师，获取最新的法律意见，是非常必要的。
平衡法理与情理：虽然我们是法律人，讲究依法办事，但在婚姻家事领域，很多时候法官也会充分考虑情理因素。家庭的贡献、子女的抚养、婚姻的过错等等，都会在财产分割中有所体现。所以，在婚姻中尽到应尽的责任和义务，不仅是道德要求，也可能影响到最终的财产分配。