买房子，对绝大多数普通家庭来说，都是一件倾注了多年积蓄和未来期望的大事。而伴随这件大事的，往往是一笔为期二三十年的住房贷款。坦白讲，这笔贷款怎么还，利息怎么算，不仅关系到未来几十年的现金流，更直接影响整个家庭的财务规划。作为一个处理过不少与房产、借贷相关的案件的律师，我见过太多人因为当初没搞清楚房贷的门道，而在日后承担了不必要的压力，甚至引发纠纷。
很多人在银行办理贷款时，面对客户经理拿出的各种文件和数字，常常是云里雾里。特别是听到等额本息和等额本金这两个选项时，更是难以抉择。销售人员可能会说得天花乱坠，但其中的利弊，您真的清楚吗？这不仅仅是选一个还款方式那么简单，它背后牵扯到您对未来收入的预期、您的消费习惯，甚至是对整个经济周期的判断。
先弄懂几个基本概念：房贷构成的基石
在深入探讨两种还款方式之前，咱们得先对几个基本概念有清晰的认识，不然就像盖房子没有打好地基，后面的一切都容易摇晃。
贷款本金：这个比较好理解，就是您向银行实际借到的钱。比如房子总价150万，您首付了50万，那么贷款本金就是100万。这是计算利息的基础。
贷款利率：这可以说是房贷的价格。现在商业性个人住房贷款的利率，大多采用贷款市场报价利率（LPR）加基点（BP）的方式来确定。这个贷款市场报价利率（LPR）是会定期调整的，通常是以一年期和五年期以上两个期限品种报价。我们房贷主要看五年期以上的。基点（BP）则是在这个基础利率上加减的点数，100个基点等于1%。这个基点数在贷款合同签订时确定，通常会影响整个贷款期限内的利率水平，除非合同另有约定或遇到政策性调整。说实话，这个基点数是您在申请贷款时，可以也应该和银行讨价还价的地方，不同的银行、不同的客户资质，拿到的基点数可能不一样。
贷款期限：就是您需要用多长时间来还清这笔贷款，通常以年为单位，比如20年、30年。期限越长，每个月还款压力相对小一些，但总的利息支出会更多；期限越短，月供压力大，但总利息能省下不少。
还款方式：这就是我们今天要重点讨论的核心，主要就是等额本息和等额本金两种。
等额本息：月供稳定，心中有数
等额本息，顾名思义，就是每个月还款的金额（本金利息）是固定不变的。这听起来很省心，对吧？每个月固定支出多少，方便做家庭预算。我接触的很多委托人，尤其是收入比较稳定的工薪阶层，或者刚开始工作的年轻人，都倾向于选择这种方式。
它的计算稍微复杂一点，涉及到一个月利率和还款月数的指数运算。简单理解就是，银行把您整个贷款期限内要还的总本金和总利息加起来，然后平均分摊到每个月。但您需要清楚的是，虽然每个月还的钱数一样，但里面的成分一直在变：在还款初期，您还的大部分是利息，本金占比很小；随着时间推移，利息逐步减少，本金逐步增加。打个比方，就像吃一个夹心糖，刚开始舔到的都是外面的糖衣（利息），越到后面才越能吃到里面的芯（本金）。
优点：
- 每月还款额固定，便于记忆和财务规划，还款压力均衡。
- 对于未来收入增长预期不高的家庭来说，相对稳妥。
缺点：
- 总利息支出相对较高。因为前期还的本金少，导致计息的本金基数下降慢。
- 如果打算提前还款，尤其是在还款初期，会发现已还款项中利息占了大部分，实际偿还的本金很少，可能感觉不太划算（当然，是否划算还要看具体的提前还款政策和手续费）。
我曾经代理过一个案子，一对年轻夫妇买了房，选了等额本息。过了五年，家里老人资助了一笔钱，想提前还掉一部分贷款。去银行一算，发现过去五年还的几十万里面，百分之七八十都是利息，本金才还了那么一点点，当时就有点懵了。这就是等额本息前期利息占比高的直观体现。
等额本金：前期压力大，后期渐轻松
等额本金，则是把贷款本金平均分摊到每个月，然后加上剩余本金产生的利息。也就是说，每个月还的本金是固定的，但是利息会随着您不断偿还本金而逐月减少。所以，这种方式下，您的月供是逐月递减的。
计算起来相对直观：每月固定还一部分本金（总本金/总月数），再加上当月产生的利息（剩余未还本金*月利率）。
优点：
- 总利息支出相对较少。因为本金归还速度快，计息基数下降也快。
- 还款压力逐月递减，越往后越轻松。
缺点：
- 前期还款压力非常大。第一个月的还款额是最高的，这对借款人的初期还款能力要求较高。
- 每月还款额不同，需要稍微费心记一下，或者做好相应的自动扣款设置。
选择等额本金的人，通常是当前收入比较高，或者预期未来收入可能会下降（比如临近退休），或者是有较强抗压能力，希望长期来看能节省利息支出的人群。我的一位当事人，自己做生意的，现金流比较充裕，他就选择了等额本金，他的想法很简单：趁现在能多还点就多还点，后面压力小了，万一哪年生意不好做，也不至于被房贷压垮。
两种方式，到底怎么选？算笔账更清楚
光说理论可能不够直观，我们来简单模拟算一下。假设贷款100万元，期限30年（360个月），年利率我们假设为4.0%（请注意，实际利率以银行审批为准，这里仅为示例）。月利率就是4.0%/12 0.003333。
等额本息：
套用公式计算（或者用房贷计算器），每月还款额大约是4774.15 元。
总还款额=4774.15 *360 171.87 万元
总利息=171.87 -100 71.87 万元
等额本金：
每月固定还本金=100万/360 2777.78 元
第一个月利息=100万*0.003333 3333.33 元
第一个月还款额=2777.78 3333.33 =6111.11 元
最后一个月利息（只剩最后一个月的本金未还）2777.78 *0.003333 9.26 元
最后一个月还款额=2777.78 9.26 2787.04 元
总利息=(首月还款额末月还款额)*还款月数/2 -贷款本金=(6111.11 2787.04)*360 /2 -100万159.87 万元-100 万元59.87 万元
（请注意：实际计算可能因银行取整方式等略有差异，此处为简化说明）
对比结果：
- 等额本金的总利息（约59.87万）比等额本息（约71.87万）少了大约12万元。
- 等额本金的首月还款额（约6111元）比等额本息的月供（约4774元）高出近1337元，前期压力明显更大。
看到这个数字，是不是感觉更清晰了？省下十几万的利息确实诱人，但前提是您得能扛得住前期的高月供。
利率变动的影响：LPR时代的不确定性
前面提到，现在的房贷利率大多与LPR挂钩。这意味着，对于选择了浮动利率的贷款（绝大多数都是浮动利率），您的月供并不是一成不变的。LPR每年会根据市场情况调整（通常在贷款合同约定的重定价日，比如每年1月1日），如果LPR上升，您的月供会增加；如果LPR下降，月供则会减少。
这一点对两种还款方式都有影响：
- 等额本息：利率调整后，为了保持等额，银行会重新计算您剩余本金在剩余期限内按新利率需要支付的月供，这个新的月供金额会在下一个重定价周期内保持不变。
- 等额本金：利率调整后，每月固定偿还的本金不变，但利息部分会根据新的利率和剩余本金重新计算，导致之后每个月的还款额发生变化，但仍然保持逐月递减的趋势。
不得不说，LPR的引入增加了房贷月供的不确定性。您在选择还款方式时，也要考虑到未来利率波动的风险。如果预期未来利率可能走高，那么选择等额本金，加快偿还本金，或许能更好地抵御风险。反之，如果预期利率下行，等额本息在利率下降时月供减少的幅度可能会更受关注（尽管两种方式都会受益）。
律师视角：选择还款方式的几点思考
作为一名律师，我更习惯从风险和长远规划的角度来看待这个问题。选择哪种还款方式，没有绝对的好与坏，只有适合与不适合。
1.评估当前的还款能力和未来的收入预期：这是最核心的考量因素。如果您目前收入稳定，但增长空间不大，或者对未来支出有较多规划（比如养育子女、赡养老人），那么等额本息提供的稳定月供可能更适合您。如果您目前收入较高，或者有明确的加薪预期，且有较强的抗压能力，希望长期能节省利息，那么等额本金值得考虑。
2.考虑您的年龄和职业阶段：年轻人刚参加工作，收入不高但未来增长潜力大，可能会倾向于等额本息以减轻初期压力。而对于中年人，收入达到高峰，但可能面临退休后收入下降的情况，选择等额本金，在收入高的时期多还一些，或许更为明智。
3.资金的投资回报能力：这是一个比较高阶的考量。如果您有能力让手中的资金产生高于房贷利率的投资回报，那么理论上，选择等额本息，让更多的本金晚点还，把省下的钱用于投资，可能是更优的选择。但说实话，稳定获得高于房贷利率且风险可控的投资回报，对普通人来说并不容易。因此，对于大部分人而言，这个因素的权重不宜过高。
4.是否有提前还款的计划：如果您预计在未来几年内可能会有大笔资金入账（比如房屋拆迁、继承遗产等），并打算提前还款，那么需要了解清楚银行关于提前还款的政策。通常，等额本金方式下，因为前期本金还得较多，提前还款会更划算一些（指节省的总利息更多）。但具体还要看银行是否收取违约金以及如何计算。
5.不要只盯着总利息：很多人容易陷入总利息越少越好的思维定式。但别忘了，货币是有时间价值的。三十年后的十几万，和现在的十几万，购买力完全不同。为了节省未来的利息而牺牲当前的现金流，甚至影响生活品质，是否值得？这需要您自己权衡。
结语：适合自己的，才是最好的
说了这么多，希望能帮助您拨开房贷计算的迷雾。记住，无论是等额本息还是等额本金，都只是银行提供的两种不同计算规则的工具。关键在于了解这两种工具的特性，结合自身的财务状况、生活规划和风险承受能力，做出最适合自己的选择。
买房是大事，还贷是长跑。在做决定前，多问问自己：哪种方式更能让我在这场长跑中保持舒适的节奏？不要被销售人员的建议或者身边人的经验所左右，冷静分析，审慎决策。毕竟，未来几十年的财务压力，最终是需要您自己来承担的。
最后想强调的是，一旦签订了贷款合同，中途想要变更还款方式通常是非常困难的，甚至可以说基本不可能。所以，务必在签订合同前就想清楚、选明白。如有疑问，不妨多咨询几家银行，或者寻求专业的财务顾问、甚至是像我们这样的律师的意见，确保万无一失。
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