房贷月供怎么算才不吃亏？律师详解两种还款方式

房贷，压在许多人肩上的甜蜜负担

买了房，每个月要还多少钱？这恐怕是每一个背负房贷或者准备申请房贷的朋友最关心的问题之一。说实话，看着银行提供的那张密密麻麻的还款计划表，很多人确实会感到头晕眼花。那些数字背后到底是怎么计算出来的？等额本息和等额本金，这两个听起来有点绕口的词，究竟意味着什么？选择哪种方式更划算？作为一名处理过不少与房产、借贷相关的案件的律师，我经常被问到这些问题。今天，咱们就用大白话，好好捋一捋房贷月供这点事儿。

坦白讲，银行在计算房贷时，并不是随心所欲地定数字，背后有一套严谨的计算逻辑。理解了这套逻辑，你不仅能看懂自己的还款计划，更能在申请贷款时，根据自己的实际情况，做出更明智的选择，避免未来可能出现的麻烦。

两种主流还款方式：等额本息与等额本金

目前，商业住房贷款最常见的两种还款方式就是等额本息和等额本金。这两种方式的核心区别在于，每个月你还的钱里面，本金和利息的比例是如何变化的。

等额本息：月供稳定，前期利息占大头

咱们先来说说等额本息。顾名思义，等额就是每个月还款的总金额是固定的，本息则意味着这固定的月供里，既包含了你要还的本金，也包含了你要付给银行的利息。

这种方式最大的特点就是：每个月还款额都一样（在利率不变的情况下）。这对于收入稳定，希望每月支出比较固定的家庭来说，是个不错的选择，方便做预算。但是，你得明白一个道理：虽然每月还款额一样，但里面本金和利息的比例，每个月都在悄悄变化。

在还款初期，你欠银行的总钱数（本金）比较多，所以产生的利息也多。因此，你每月还的钱里，一大部分是利息，只有一小部分是本金。打个比方，就像吃一个大蛋糕，刚开始你主要在吃表面的奶油（利息），蛋糕主体（本金）啃得比较慢。随着时间的推移，你欠的本金越来越少，利息自然也越来越少，于是月供里本金的比例就逐渐增加，利息的比例逐渐减少。直到最后，月供里绝大部分都是本金了。

等额本息的月还款额计算公式相对复杂一点，大致是这样的：

每月月供=〔贷款本金月利率（1 月利率）^还款月数〕〔（1 月利率）^还款月数-1〕

这里的^还款月数表示（1+月利率）的还款月数次方。月利率等于年利率除以12。

看着这个公式头大？没关系，你不需要自己手动去算，银行系统和各种房贷计算器都能帮你搞定。关键是理解它的原理：总月供不变，前期还息多，后期还本多。这意味着，如果你选择等额本息，并且打算在贷款前期就提前还款，那么你可能并没有像想象中那样节省那么多利息，因为你前期还的大部分都是利息。

我曾经手过一个案子，一位客户选择了等额本息，五年后有了一笔闲钱想提前还贷，他以为自己已经还了五年本金，应该能少还很多。结果一看银行账单傻眼了，五年下来，本金才还了不到总额的十分之一，大部分钱都付了利息。这虽然是正常的计算结果，但对于不了解等额本息原理的人来说，心理上确实容易产生落差。

等额本金：前期压力大，总利息更少

接下来是等额本金。等额指的是每个月还的本金部分是固定的，本金两个字是关键词。这种方式下，银行会把你的总贷款本金，平均分配到每个月。

它的计算逻辑是这样的：

每月月供=（贷款本金还款月数）（贷款本金-已归还本金累计额）月利率

解释一下：第一个括号里是每月固定要还的本金部分。第二个括号里是当月需要支付的利息，这个利息是根据你当前还欠银行多少钱（剩余本金）来计算的。因为你每个月都在固定偿还一部分本金，所以你欠银行的钱（剩余本金）逐月减少，自然，每个月需要支付的利息也在逐月减少。

所以，等额本金的特点是：每月偿还的本金固定，但利息逐月递减，导致总的月供金额也是逐月递减的。还款初期，因为剩余本金多，利息也高，所以月供金额最高，还款压力比较大。但随着时间推移，利息越来越少，月供也就越来越轻松。

这种方式就像是爬山，开始时坡度最陡，需要使的劲儿最大，但越往后越平缓，越走越轻松。它的优点在于，相比等额本息，在整个贷款周期内，你需要支付的总利息通常会更少。因为你的本金还得更快，占用资金的时间相对较短。而且，如果你打算提前还款，由于前期已经偿还了较多的本金，会相对划算一些。

但是，缺点也很明显：起初的月供额比较高，对于刚买房、手头资金不宽裕，或者收入暂时还不高的年轻人来说，可能会造成较大的经济压力。我见过有年轻人为了省利息选了等额本金，结果头几年过得紧巴巴，生活品质都受到了影响，这就有点得不偿失了。

等额本息VS 等额本金：到底该怎么选？

这两种方式没有绝对的好坏，只有适不适合。选择的关键在于评估你自身的经济状况和未来的预期。

• 选择等额本息的情况：

  • 收入稳定，或者刚开始工作，预计未来收入会有显著增长的年轻人。
  • 希望每月还款额固定，方便家庭财务规划。
  • 能够承受相对较高的总利息。
  • 不确定是否会提前还款，或者即使提前还款也在贷款中后期。

• 选择等额本金的情况：

  • 当前收入较高且稳定，能够承受较高的初始月供。
  • 希望尽快偿还本金，减少总的利息支出。
  • 有提前还款计划，特别是打算在贷款前期提前还款。
  • 年龄稍长，或者希望退休前月供压力能显著减轻的人群。

坦率地说，对于大多数普通的工薪阶层，尤其是刚置业的年轻人，等额本息可能是更现实的选择，因为它能保证月供的稳定性，减轻初期的还款压力。虽然总利息多一些，但考虑到资金的时间价值和通货膨胀因素，几十年后的多付的利息，其实际购买力可能并没有现在看起来那么吓人。当然，如果你经济实力雄厚，或者有明确的提前还款规划，等额本金确实能帮你省下一笔实实在在的利息钱。

这里要特别提醒一点：不要仅仅因为总利息更少就盲目选择等额本金。一定要确保自己能扛得住前期的还款压力。资金链断裂的风险，远比多付一点利息要可怕得多。

影响月供的关键因素：本金、期限和利率

除了还款方式，还有三个核心因素决定了你的月供高低：

1. 贷款本金：这个很好理解，借的钱越多，月供自然越高。这是最直接的影响因素。

2. 贷款期限：期限越长，比如30年对比20年，虽然总利息会更多，但分摊到每个月的月供会相对较低。反之，期限越短，月供压力越大，但总利息会减少。选择期限需要平衡月供压力和总成本。

3. 贷款利率：这是重中之重。利率的高低直接决定了你的借贷成本。目前的房贷利率通常采用贷款市场报价利率（LPR）加点的方式来确定。LPR是会变动的，你的房贷利率可能也会随之调整（具体看你的贷款合同约定是固定利率还是浮动利率，以及重定价周期）。利率每变动一点点，对于总额几十上百万、期限长达二三十年的房贷来说，影响都是非常显著的。因此，在申请贷款时，多比较不同银行的利率政策和当时的LPR水平，至关重要。

我经常跟我的客户强调，签贷款合同的时候，一定要仔细看清楚关于利率的条款，特别是利率调整方式、重定价日等细节。这直接关系到你未来几十年每个月要掏多少钱。

提前还款，划算吗？要注意什么？

很多人手头宽裕了，就琢磨着提前还贷，觉得能省下不少利息。这个想法没错，但里面也有不少门道。

首先，看清合同关于提前还款的约定。很多银行会对提前还款设置一些条件，比如要求还款满一年后才能申请，或者提前还款需要支付一定比例的违约金。这些在贷款合同里都会写明，一定要提前了解清楚，算算加上违约金是否还划算。

其次，考虑还款方式的影响。正如前面提到的，如果你是等额本息还款，并且处于还款初期，那么提前还款能节省的利息相对有限，因为你前期还的大部分是利息。如果你是等额本金，或者等额本息已经还到了中后期（本金占比提高），那么提前还款节省利息的效果会更明显。

再次，考虑自身的资金情况和投资渠道。如果你有更好的投资渠道，收益率能稳定超过房贷利率，那么把钱用于投资可能比提前还贷更划算。毕竟房贷通常是普通人能拿到金额最大、利率相对较低的长期贷款了。当然，投资有风险，需要谨慎评估。

最后，提前还款的操作方式。一般有两种：一种是缩短贷款期限，月供基本不变；另一种是减少月供，贷款期限不变。具体选择哪种，看你希望是尽快还清贷款，还是减轻每月的还款压力。

总而言之，提前还款是个人财务决策，需要综合考虑合同条款、还款阶段、资金成本和个人需求，不能一概而论说好还是不好。

善用工具，但更要理解原理

现在网上有很多房贷计算器，银行的手机应用程序通常也内置了计算功能。这些工具非常方便，输入贷款金额、期限、利率和还款方式，就能快速得到月供、总利息等结果。我鼓励大家去使用这些工具进行测算和比较。

但是，我想强调的是，工具只是辅助。更重要的是理解背后等额本息和等额本金这两种方式的基本原理和区别。只有理解了，你才能：

• 在申请贷款时，做出最适合自己的还款方式选择。

• 看懂银行提供的还款计划表，知道自己每个月还的钱是怎么构成的。

• 在考虑是否提前还款时，做出更理性的判断。

• 在利率调整时，能大致预估对自己月供的影响。

买房是大事，房贷是长达数十年的契约。多花点时间搞清楚这些计算逻辑和规则，避免因为不了解而做出后悔的决定，或者产生不必要的焦虑和误解。这绝对是值得的。

希望今天分享的这些内容，能帮助大家在面对房贷月供时，心里更有底，选择更从容。