专业律师教你写好抵押书避免日后纠纷

大家好，咱们今天聊一个非常实际，也可能让很多人头疼的问题——抵押书到底应该怎么写才算合格，才能真正起到保障作用，而不是埋下一颗日后纠纷的雷。说实话，在我执业的这十几年里，见过太多因为一纸抵押文书写得不明不白、缺胳膊少腿，最后闹得不可开交，甚至对簿公堂的案子。有时候，真不是当事人故意想赖账或者找茬，而是当初那份文件就没把事情说清楚，给后面的麻烦留足了空间。

为什么一份合格的抵押书如此重要？

可能有些朋友会觉得，不就是借钱押个东西嘛，随便写写画画，双方签个字不就行了？坦白讲，这种想法非常危险。抵押，本质上是一种担保物权，是为了保障债权人（也就是出借人）的利益，在债务人（借款人）无法偿还债务时，债权人可以依法处置抵押物来弥补损失。如果抵押书本身就有瑕疵，那么这个保障就可能大打折扣，甚至完全落空。

我曾经代理过一起案件，我的委托人老李，借给朋友小王一笔钱，小王把自己名下的一套商铺作为抵押。双方也签了份抵押协议，但写得非常简单，只说了小王愿将某某路商铺抵押给老李，借款五十万元。结果后来小王生意失败，无力还款，老李想处置商铺，却发现麻烦大了。首先，商铺的具体门牌号、面积、产权证号等关键信息都没写清楚，导致指向不明；其次，没有约定担保范围，利息、违约金、实现债权的费用能不能优先受偿就成了争议点；更重要的是，他们压根没去办理抵押登记！这简直是致命的。后来折腾了很久，费时费力，老李的债权实现过程也异常艰难。如果当初那份抵押书能规范一些，很多麻烦本可以避免。

所以，一份合格的抵押书，不仅仅是一张纸，它是维护交易安全、明确双方权利义务、预防和解决纠纷的重要法律文件。它就像是给债权上了一道锁，但这把锁的质量如何，就看抵押书写得怎么样了。

一份合格的抵押书，必须包含哪些核心要素？

那么，一份能打及格分，甚至优秀的抵押书，到底应该包含哪些内容呢？根据我多年的办案经验和相关法律规定，以下几个方面是绝对不能少的，可以说是标配：

1.明确的当事人信息

这一点看似简单，却也容易出问题。抵押人和抵押权人的信息必须准确无误。

• 抵押人：通常是债务人，或者是愿意为债务人提供财产担保的第三人。需要写清楚其全名（如果是公司，则是公司全称）、身份证号码（公司的则是统一社会信用代码）、住址（公司的则是注册地址）、联系方式等。
• 抵押权人：也就是债权人。同样需要详细列明其身份信息。

为什么强调这个？因为如果主体信息不明确或者错误，比如张三写成了张山，或者身份证号错了一位，将来主张权利时，对方很可能以此为借口抗辩，增加不必要的麻烦。我处理过一个案子，抵押人是个体工商户，合同上只写了商号，没写经营者的名字和身份证，后来追偿时就遇到了主体认定的障碍。

2.清晰具体的抵押物描述

这是抵押书的核心中的核心！抵押的到底是什么东西？必须描述得清清楚楚，足以让这个抵押物被特定化，与其他的财产区分开来。

• 不动产（如房屋、土地使用权）：必须写明详细地址（具体到门牌号）、产权证号、面积、用途等。如果有共有情况，也要注明。
• 动产（如机器设备、车辆、存货等）：需要写明名称、品牌、型号、规格、数量、存放地点，车辆要有车牌号、发动机号、车架号等唯一识别信息。如果是存货这类价值和数量会变动的，更要约定清楚范围和监管方式。

打个比方，如果你写我愿意将我的一套房子抵押给你，这就不够明确。是哪一套？在哪个小区？多大面积？产权是谁的？这些都得说清楚。否则，万一抵押人名下有多套房产，你说的是哪一套？这就容易产生争议。我见过最离谱的，抵押物写的是一批钢材，既没写规格型号，也没写存放地点，更没写数量，这在法律上几乎等同于没有明确的抵押物。

3.被担保的主债权情况

抵押是为了担保哪个债务的履行？这个也必须明确。

• 债权的种类：是借款合同、买卖合同还是其他类型的合同产生的债务？
• 债权的数额：也就是本金金额。如果是最高额抵押，则需要约定一个债权的最高限额。
• 债务履行的期限：什么时候应该还钱，或者履行合同义务。

这里需要注意的是，抵押合同是主债权合同的从合同，如果主债权合同无效，那么抵押合同一般也随之无效（法律另有规定的除外）。所以，确保主合同的合法有效性也非常重要。

4.明确的抵押担保范围

这一点非常关键，直接关系到抵押权人能优先受偿的款项范围。很多人在这上面吃过亏。

根据法律规定，担保范围一般包括：

• 主债权及其利息
• 违约金
• 损害赔偿金
• 保管担保财产的费用
• 实现抵押权的费用（比如诉讼费、律师费、评估费、拍卖费等）

如果抵押合同中没有明确约定，或者约定不明，那么法院可能会认为担保范围仅限于主债权和利息。那些为了追讨债务而产生的额外费用，比如律师费、差旅费等，就可能无法通过抵押物优先受偿。所以，我通常会建议我的委托人，在起草抵押合同时，尽可能将这些法定的担保范围都明确列出来，以最大限度保护自身权益。

5.抵押物的交付、占有和保管

虽然抵押的特点是不转移占有，也就是说，抵押物通常还是由抵押人继续占有和使用，但这并不意味着对抵押物的状态可以放任不管。

• 抵押期间抵押物的保管责任：通常由抵押人负责妥善保管抵押物，确保其价值不减少。如果因抵押人保管不善导致抵押物价值减少，抵押权人有权要求恢复原状或提供相应担保。
• 抵押物的保险：对于价值较高的抵押物，比如房屋、重要设备，可以约定由抵押人购买保险，并将抵押权人列为第一受益人或约定保险赔款优先用于清偿债务。
• 抵押人处分抵押物的限制：在抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让、出租、再抵押或以其他方式处分抵押物，除非法律另有规定或双方另有约定。

我曾经遇到一个情况，抵押人把已经抵押的设备偷偷卖掉了，因为抵押合同里对这块约定不明确，抵押权人发现时已经晚了，追索起来非常被动。

6.抵押登记的约定（划重点！）

这一点，对于不动产抵押来说，是生死线！对于动产抵押，则是护身符。

• 不动产抵押：根据我国法律规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权以及正在建造的建筑物等不动产抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。说白了，不动产抵押，不去登记，抵押权就根本没设立，等于白忙活一场！就像我前面提到的老李的案子，就是吃了这个大亏。
• 动产抵押：比如机器设备、原材料、半成品、产品、交通运输工具等，抵押权自抵押合同生效时设立。但是，未经登记，不得对抗善意第三人。这是什么意思呢？打个比方，你把一台机器设备抵押给我，我们签了合同，抵押权就有了。但如果你没告诉我，又把这台设备卖给了一个不知情的小明，小明也付了合理的钱并且设备也交给他了，那我就不能拿我的抵押权去对抗小明。但如果我去办了动产抵押登记，那情况就不一样了，我的权利就能得到更好的保护。

所以，在抵押书中，应当明确约定办理抵押登记的义务方、时间、费用承担等。这不仅是法律要求，更是保护自身权益的明智之举。

7.违约责任

合同双方都应当遵守约定。如果一方违约，另一方因此遭受损失，应当如何承担责任？这需要在抵押书中明确约定。

比如，抵押人未按约定妥善保管抵押物导致其毁损、灭失的，或者擅自处分抵押物的，应承担何种违约责任。抵押权人如果无理阻挠抵押人正常使用抵押物，也可能构成违约。

8.争议解决方式

万一双方发生纠纷，通过什么途径解决？是协商、调解，还是向法院起诉，或者提交仲裁机构仲裁？如果选择诉讼，向哪个法院起诉（即约定管辖法院）？这些都应该事先约定清楚，避免日后为管辖权问题再起争执。

9.双方签字盖章及日期

最后，也是必不可少的一步，就是抵押合同的各方当事人（或其授权代理人）亲自签名或盖章，并注明合同签订的日期。如果是公司，务必加盖公司公章，并由法定代表人或授权代表签字。自然人签字的同时，最好能按上手印，增加其真实性。

一些额外的实用建议

除了上述核心条款，我还想给大伙儿提几个实战中的小建议：

• 不要盲目套用网络模板：网上能找到很多抵押合同的模板，但每个人的具体情况千差万别，模板往往是格式化的，未必能完全符合你的需求，甚至可能存在法律风险。最好的办法是在专业人士指导下，结合自身情况量身定制。
• 注意审查抵押物的权属和状态：在接受抵押前，抵押权人一定要核实抵押人对抵押物是否拥有完整、无瑕疵的所有权或处分权。比如，房子是不是还有其他共有人？设备是不是已经租给别人了？有没有被法院查封、扣押？这些都要查清楚。
• 保留好相关证据材料：除了抵押合同本身，与抵押相关的所有文件，比如主债权合同、付款凭证、抵押登记证明、双方沟通的函件等，都要妥善保管，以备不时之需。
• 复杂情况及时咨询专业人士：如果涉及的抵押物价值巨大，或者法律关系比较复杂，比如涉及多个抵押权人、抵押物上有其他权利负担等，千万不要自己瞎琢磨，及时寻求律师等专业人士的帮助，进行风险评估和专业把关，这笔投入往往是值得的。

记得有一次深夜，我接到一位焦急的委托人的电话，他就是因为一份从网上下载的抵押合同，约定不清，导致债务人恶意转移了抵押财产，他手足无措。我连夜帮他分析情况，准备材料，第二天一早采取紧急措施，才勉强挽回了一部分损失。这件事给我的触动很大，一份看似简单的文件，如果处理不好，真的可能带来巨大的麻烦和损失。

总而言之，撰写一份合格有效的抵押书，是一项严肃且需要专业知识的工作。它不是简单地填空，而是需要根据具体情况，仔细斟酌每一个条款，确保其合法、完整、清晰、无歧义。只有这样，才能真正发挥抵押制度应有的担保作用，有效防范风险，维护交易安全。希望今天分享的这些内容，能对大家有所帮助。记住，在法律问题上，谨慎永远是最好的策略。