背着房贷的房子，还能再借钱吗？律师为你解惑

还在还月供，急用钱时房子能帮忙吗？

生活中总有不期而遇的坎儿，比如生意上急需一笔周转资金，或者家里突发状况需要用钱。这时候，很多人会把目光投向自己名下那套还在按月还贷的房子。心里犯嘀咕：这房子银行还押着呢，我还能用它再弄点钱出来吗？说实话，这个问题几乎每个月都有客户来问我。不少人想当然地认为，贷款没还清，房子就不完全是自己的，肯定不能再抵押了。但实际情况，可能比你想象的要复杂一些，也多了一些可能性。

坦白讲，直接的答案是：通常情况下，**正在还月供的房子，是有可能再次申请贷款的**。这在行内通常被称为房屋二次抵押贷款或者按揭房再贷款。别一听抵押两个字就觉得遥不可及，关键在于你这套房子里，有没有已经解放出来的价值。

二次抵押，具体是怎么操作的？

那么，具体怎么操作呢？主要有两条路可以走：

第一条路：找原来的贷款银行。这是最直接的想法。你可以去问问当初给你办理房贷的那家银行，看他们是否有二次抵押或类似的增贷业务。如果银行有这个产品，并且你的条件符合，这通常是相对便捷的方式。不过，银行对这个业务审批一般比较谨慎，通常要求你已经按时还款一段时间（比如一两年以上），并且信用记录要非常好。

第二条路：找其他银行或金融机构。如果原来的银行办不了，或者你想比较一下，可以考虑其他愿意接受二次抵押的金融机构。但这里要注意一个关键点：很多机构的做法，并不是在你原有贷款基础上再叠加一个贷款。它们往往需要你先把第一个房贷的剩余部分还清，解除原有的抵押。这个过程通常需要引入所谓的过桥资金或者找担保公司垫资。简单说，就是先借一笔短期资金把原来的房贷结清，然后再用这套已经没有抵押的房子，向这家新机构申请一笔新的、额度可能更高的抵押贷款。等新的贷款批下来后，再用这笔钱还掉之前的过桥资金。听起来是不是有点绕？确实，这个操作相对复杂，环节多，成本也可能更高，需要特别小心其中的风险。

我曾经代理过一个案子，客户老王做生意急需资金，他先找了原贷款银行，但因为他才还贷一年多点，银行没批。后来他通过一家中介找了另一家小贷机构，走了第二条路。虽然最后钱是借到了，但中间过桥资金的利息、担保费、评估费加起来，成本相当高。所以，选择哪条路，得根据自身情况和各方条件仔细权衡。

想办二次抵押？先看看你过不过得了这几关

需要特别强调的是，不是你想办就能办成的。银行或金融机构也不是慈善家，他们放出每一笔钱都要评估风险。想用还在还贷的房子再借钱，你得满足不少条件，我总结下来，主要有这么几关：

第一关：房子本身的条件

• 必须是现房：还在建设中的期房肯定不行。
• 房龄不能太老：大部分机构要求房龄在20年或25年以内，太老的房子价值不稳定，风险高。
• 有市场价值和潜力：房子所处的地段、配套设施、未来的升值潜力等，都会被纳入考量。地段偏僻、难以变现的房子，基本没戏。
• 产权清晰：房子必须是你本人或夫妻共有的，产权明确，没有其他乱七八糟的法律纠纷。
• 房屋类型：有些类型的房产是受限的，比如小产权房、公益性质的房产（像学校、医院的部分用房）、未满五年的经济适用房等，通常都不能用来做抵押贷款。这一点要特别注意，别白忙活。

第二关：你个人的资质

• 良好的信用记录：这是重中之重！征信报告上如果有逾期记录，尤其是近期逾期或者比较严重的逾期，基本上就会被一票否决。
• 稳定的收入来源和还款能力：你得向机构证明，你有足够、稳定、合法的收入来按时偿还这笔新的贷款本息。通常会看你的银行流水、工作证明等。记住，他们评估的是你偿还新贷款原有负债的总能力。
• 现有负债情况：如果你本身已经背负了较高的债务（比如信用卡欠款多、还有其他贷款在还），月负债总额超过了月收入的一定比例（比如50%或60%），那么机构可能会认为你还款压力过大，拒绝你的申请。

第三关：原有房贷的还款记录

• 已按时还款一定期限：就像前面提到的，刚开始还贷没几个月，通常是不行的。因为你还没还多少本金，房子里可供二次挖掘的价值很有限。多数机构要求至少正常还款6个月、1年甚至2年以上。还款时间越长，已还本金越多，房产本身可能也在增值，这样可贷的空间才越大。

这三关都得过，而且每一关里面的小细节都可能成为拦路虎。所以，千万别觉得只要有套房就一定能再贷出钱来。

能贷多少钱？别期望太高

就算你各方面条件都符合，能贷出来的额度也不是你想要多少就有多少的。二次抵押贷款的额度计算，有一个大致的公式：

可贷额度(房屋当前评估价值抵押率)-原有贷款剩余本金

这里的房屋当前评估价值是由贷款机构认可的评估公司给出的价格，不一定是你当初买房的价格，也不一定是你心理预期的价格。抵押率是银行或机构愿意承担风险的比例，通常住宅最高能到70%，商业用房可能会更低，比如50%或60%。最后还要减去你第一个房贷还没还清的本金部分。

打个比方：你的房子当年100万买的，现在评估价值涨到了150万。你原来的房贷还剩下30万没还。如果银行按70%的抵押率给你算，那么理论上你能贷的最高额度就是(150万70%)-30万=105万-30万=75万。当然，这只是理论最高额度，最终批多少，还要看你的综合资质。

所以你看，能贷出来的钱，很大程度上取决于两个因素：一是你房子增值了多少，二是你原来的贷款已经还了多少本金。如果房子没怎么涨价，或者你才刚开始还贷没多久，那即使能办二次抵押，额度可能也非常有限。

律师的忠告：二次抵押是把双刃剑，务必三思而后行

说了这么多可能性和操作方法，作为一名处理过不少相关纠纷的律师，我必须给你泼点冷水，或者说，是更冷静的提醒：

二次抵押本质上是增加了你的负债。这意味着你每个月的还款压力会变得更大。以前只需要还一份房贷，现在可能要还两份，或者一份金额高得多的新房贷。这笔账一定要算清楚，确保你的现金流能够支撑。

融资成本可能不低。二次抵押的利率通常会比首次房贷的利率要高一些。如果你走的是第二条路，涉及到过桥资金、担保费等，那整体的资金成本会更高。一定要把这些隐性成本都算进去，评估是否划算。

风险不容忽视。任何贷款都有风险，抵押贷款尤其如此。一旦你的收入出现问题，无法按时偿还贷款，最终可能导致你唯一的住房被拍卖。这是最坏的结果，但在做决定前必须考虑到。

想清楚资金用途。你借这笔钱是用来做什么？是救急？是扩大经营？还是用于高风险投资？如果是用于消费或者没有把握的投资，那我强烈建议你慎重。用房产这样的重要资产去赌一个不确定的未来，风险太大了。

在我看来，房屋二次抵押贷款，它是一个金融工具，用好了能解燃眉之急，或者助力事业发展。但它绝对不是一个可以随意使用的提款机。在动这个念头之前，请务必：

1. 评估必要性：真的非借不可吗？有没有其他融资渠道或者解决办法？
2. 评估自身还款能力：做最坏的打算，如果未来几个月甚至一年收入不稳定，能否扛得住还款压力？
3. 仔细比较不同机构的方案：利率、费用、还款方式、提前还款的条件等，都要问清楚，白纸黑字写进合同。
4. 警惕不规范操作：特别是涉及到过桥、垫资等环节，一定要找正规、有信誉的机构，避免掉入陷阱。

总而言之，还在还月供的房子确实有可能再次申请贷款，但这并非坦途，需要满足诸多条件，额度也有限制。更重要的是，它伴随着实实在在的风险和压力。作为法律专业人士，我更希望大家能量入为出，理性负债。在做决定前，多问问，多想想，把风险控制在自己能承受的范围内，这才是对自己和家人负责任的态度。